Part1. 부동산 취득 시 내는 세금
취득세
취득세는 취득하는 부동산의 종류 (주택,주택분양권,건물, 토지 등) , 취득하는 유형 (매매,증여,상속,신축) 등에 따라 달리 부과됩니다.
주택취득세
세율
취득원인 | 구분 | 조정지역 | 非조정지역 |
유상 | 1주택 | ● 6억이하 : 1%● 6억초과 9억이하 : 1~2.99%● 9억초과 : 3% | 조정지역과 같음 |
2주택 | 8%(일시적 2주택 제외) | 1~3% | |
3주택 | 12% | 8% | |
법인 · 4주택 ~ | 12% | 12% | |
무상(상속제외) | 3억 이상 | 12% | 3.5% |
3억 미만 | 3.5% | 3.5% | |
상속 | 상속주택 | 2.8% | 2.8% |
상속특례주택(1가구1주택) | 0.8% | 0.8% | |
원시취득 | 주택신축 | 2.8% | 2.8% |
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※ 주택 유상거래 취득 중과세의 예외 : 지방세법 제4조에 따른 시가표준액이 1억원 이하인 주택(지방세법 시행령 제28조의2 제1호) : 설명(법인이 취득하는 주택의 경우 시가표준액이 1억원이하라면 12%의 세율이 적용되지 않고 기본세율이 적용됩니다.
일시적 2주택에 대한 취득세 중과배제
종전주택(조정,비조정상관 없음) 이 있는 상태에서 신규주택소재지가 조정대상지역이라면 2023.01.12 이후 종전주택 양도분부터 종전주택 소재지와 상관 없이 3년 이내 종전주택을 양도하였다면 조정대상지역 내에 신규주택을 구매하는 경우 일시적 2주택으로 중과되지 아니합니다.
Q. 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 양도가 아니라 증여하였다면? 3년이내 증여시 일시적 2주택
Q. 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 양도가 아니라 용도변경하였다면? 3년이내 용도변경시 처분이 아니므로 일시적 2주택 중과제외에 해당하지 않음
Q. 일시적 2주택판정시 2020.8.11 이전 취득한 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔과 중과세율 적용배제주택 (공시가격1억이하또는 노인복지 또는 등록문화재 또는 공공지원민간임대주택 또는 가정어린이집 또는 주택신축목적 취득 주택 또는 주택시공자 취득주택 또는 농어촌주택 또는 사원임대용주택) 이 있는 경우라면 해당주택은 제외하고 주택수를 계산
일시적 2주택자가 나중에 사후 요건을 미충족시에는 취득세를 추징당할뿐 아니라 가산세가 적용됩니다. 다만 일시적 2주택 처분기한이 경과한날로부터 60일 이내 중과세율을 적용하여 수정신고하면 가산세가 적용되지 않습니다.
분양권과 일시적 2주택
종전주택이 있는 상태에서 주택분양권을 취득한 경우 주택분양권이 신규주택(조정대상지역)으로 완공되고 3년이내에 종전주택 또는 신규주택을 양도한 경우 일시적 2주택으로 인정됩니다.
재개발재건축으로 멸실 예쩡인 주택과 일시적 2주택
종전주택이 관리처분계획인가를 받아서 조합원입주권으로 변경되고 난 뒤에 조정대상지역내에 신규주택을 취득하였고 3년이내에 해당 신규주택으로 이주 하였다면 일시적 2주택 가능 ( 신규주택으로 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 보기 때문입니다)
주택분양권
주택분양권은 주택이 완공된 시점에 주택에 대한 취득세를 납부하게 됩니다 다만 2020.8.12 이후에는 주택분양권을 취득한 그 시점에 주택수에 포함하여 계산해야 합니다.
예를 들어 1세대가 기존주택을 2주택 보유하던 상태에서 분양권(조정대상지역)을 추가로 2020.8.12 이전에 구입하였고 실제로 분양권이 주택으로 완공된 시점에 2주택을 모두 다 양도하여서 주택이 없는 상황이라면, 1주택 취득세를 납부하면 됩니다. 그런데 똑같은 상황에서 2주택을 보유하던 중에 주택 분양권을 2020.8.12 이후에 취득한 경우 실제로 분양권(조정대상지역)이 주택으로 완공된 시점에 2주택을 모두 다 양도하여 취득시점에 주택이 하나 뿐이더라도 취득세는 중과세가 되는 것입니다.
이때에 기존에 보유하던 2주택을 양도하지 않은 경우라면 주택분양권(조정대상지역)을 구입하였던 시기가 2020.7.10 이후라면 취득세율이 3주택으로 중과가 됩니다. 이때 주의할 점이 지방세법이 바뀌면서 법적용은 2020.7.10 이후에 개정되었습니다만, 주택수 판정시점에 대한 내용은 2020.8.12 이후에야 주택분양권 취득일로 주택수 판정시점이 바뀌었습니다.
2020.7.11~2020.8.11에는 주택수 판정시점이 주택취득일(잔금지급일) 이고 2020.8.12 이후에는 주택분양권 취득일이 주택수 판정시점인 것입니다.
법이 바뀌는 와중에 이 시점에 주택분양권을 배우자에게 증여한 분들도 있을 것입니다. 만약에 2020.7.10 이전에 취득한 분양권은 2020.8.12 이후에 배우자에게 증여한 경우에는 새로운 법적용으로 인하여 증여로 취득한 분양권이 주택수 판정시점에 주택분양권 취득일로 되어 중과대상주택수에 포함되어 중과세한 취득세율이 적용될 수 있으니 주의하여야 합니다.
① 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득시의 세대별 주택수를
산정(지방세법 시행령 제28조의4 제1항)
② 주택분양권에 의한 주택 취득시 1세대는 지방세법 시행령 제28조의4에 따라 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하고, 주택수는 그 세대를 기준으로 분양권 취득당시 시점을 기준으로 주택수를 판단해야 함. (부동산세제과-1695, 2021.06.25.)
1세대를 구성하고 있던 부모와 자녀중에 무주택자인 자녀가 2020.8.10 이후 주택분양권을 취득하고 자녀가 신규주택이 완광되는 시점에 세대분리를 하였다면 중과된 취득세율을 적용받지 않습니다. 그런데 별도세대를 유지하면서 주택분양권을 취득하고 있떤 자녀가 부모세대와 합가한 경우에는 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택분양권에 취득세율을 판정할때 1세대 여부도 같이 판정하게 되는데 1세대 판정시점은 신축주택취득일 입니다. 주택수 판정시점이 주택분양권 취득일인것과 차이가 나기 때문에 주의하여야 합니다.
주택증여
주택증여시 조정대상지역에 소재하는 주택이고 주택공시가격이 3억원 이상인경우 2가지 요건을 모두 충족한 경우 중과세율인 12%의 세율이 적용됩니다. 다만 증여자가 1세대 1주택자에 해당하면 배우자나 직계존비속에게 주택을 증여하는 경우 중과세율이 배제 되빈다.
주택증여시 취득세율계산의 근거가 되는 과세표준액이 기존에 주택공시가격에서 시가인정액으로 2023년도에 변경되었습니다.
시가인정액이란 취득일(증여의 경우 증여계약일) 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래되는 가액으로 해당부동산의 매매,감정,경매,공매가액뿐 아니라 유사부동산의 매매사례가액도 인정됩니다. 공시가격이 3억원이 주택이 시가인정액이 6억원일 경우 6억원을 과세표준으로 삼아 취득가액이 결정됩니다 다만 시가인정액을 산정하기 어렵거나 시가표준액(주택공시가격)이 1억원이하인 부동산, 상속으로 취득한 경우에는 시가인정액을 적용하지 않습니다.
시가인정액에도 우선순위가 있습니다.
① 해당부동산에 대한 매매가액 등이 유사부동산에 대한 매매사례가액 보다 우선 적용
(해당부동산에 대한 매매가액 등 > 유사부동산에 대한 매매사례가액)
② 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액은 동일한 순위
③ 평가기간 중 시가인정액으로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 취득일(증여계약일)을 전후하여가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용
④ 가장 가까운 날에 해당하는 시가인정액이 둘 이상인 경우 그 평균액을 적용
주택의 부담부 증여
부담부증여란 주택에 대한 채무를 함께 증여하는 것을 의미합니다. 10억원 주택에 5억원의 금융부채가 있는 경우 해당주택을 증여할때 부담부 증여라고 합니다. 이럴 경우 취득세는 시가인정액이 있는 경우 시가인정액에서 채무금액을 뺀 부분을 무상취득분으로 보아 증여로 보고, 채무금액만큼은 매매로 보아서 매매시 사용되는 기본세율을 사용하여 별도로 계산을 하게 됩니다.
증여로 보는 부분에 대해서 중과세율(12%)가 되는지 판단할때는 증여되는 부분만 아니라 전체 주택을 봐서 조정대상지역소재하면서 공시가격이 3억원 이상인지 여부를 판단하게 됩니다.
시가인정액이 있고, 해당 시가인정액이 주택공시가격보다 크다고 하여도 상관 없이 시가인정액에서 채무금액을 뺀 부분이 무상취득으로 보아 증여취득세율을 적용하게 되어 있습니다.
부담부증여를 진행할때 주의할 점이 있습니다. 이는 증여받는 사람 즉 수증자가 배우자 또는 직계존비속으로 수증자의 소득이 증명되지 않는 경우에는 부동산 전체를 무상으로 취득한 것으로 보아증여에 대한 취득세율을 적용할 수 있다느 ㄴ것입니다. 수증자는 소득입증을 해야 합니다.
